Steuereinsparungen für verheiratete Vermieter

Die Veräußerung einer vermieteten Immobilie an den Ehepartner bringt bei größeren Wohnungen deutliche steuerliche Vorteile mit sich. Generell erfolgt der Verkauf zum aktuellen Verkehrswert von Wohnobjekten. Der Verkehrswert bildet wiederum die Grundlage für steuerliche Abschreibungen, die gesetzlich genau festgelegt sind und sich bei ab 1925 erbauten Immobilien auf zwei Prozent der Anschaffungskosten pro Jahr belaufen.

Stetig ansteigende Abschreibungsraten

In Anbetracht dieser Umstände erhöhen sich die Abschreibungsraten stetig. Dieser Entwicklung liegt die Tatsache zugrunde, dass der aktuelle Verkehrswert zumeist höher als der ursprüngliche Kaufpreis ist. Weil dadurch zu entrichtende höhere Raten zu versteuernde Mieteinkünfte drosseln, reduzieren sich die Steueranteile. Wäre eine Immobilie nicht an den Ehepartner verkauft worden, hätte sich an den niedrigen Abschreibungsraten des vergangenen Zeitraums nichts geändert.

Keine Grunderwerbsteuer und die Zehn-Jahres-Frist

Um die Steuerpflicht auf diesem Wege zu reduzieren, sind zwei Voraussetzungen erforderlich. Beispielsweise darf der Verkauf erst nach zehn Jahren nach dem Erwerb der Immobilie erfolgen, um eine Steuerfreiheit für den Erlös der verkaufenden Person zu gewährleisten. Andererseits empfehlen Experten einen Verkauf zwischen Eheleuten, um sich die Kosten für die Grunderwerbsteuer zu sparen. Veräußerungen von geerbten Wohnobjekten an den Ehepartner haben den Vorteil, dass Erben Immobilien zumeist zu relativ geringen Buchwerten übernehmen. Kann der Wohnraum günstigstenfalls sogar auf null abgeschrieben werden, werden Mieteinkünfte durch keinerlei Abschreibungen reduziert.

Besondere Regelungen bei Erbschaften

Ähnliche Bedingungen sind gültig, wenn der Buchwert in der Zwischenzeit durch Sonderabschreibungen gemindert wurde. Liegt eine Erbschaft vor, beginnt die Einhaltung der Zehn-Jahres-Dauer ab dem Zeitpunkt des Erwerbs durch den Verstorbenen und nicht den Beginn der Erbangelegenheit. Steuerliche Vorteile sind ebenfalls zu erwarten, wenn den Verkauf anstrebende Ehepartner ein Baudarlehen des veräußernden Ehegatten für anderweitige, eigens genutzte Wohnobjekte übernehmen – in Form einer Gegenleistung. Weil die Zahlungsschuld von einem Ehepartner auf den anderen übertragen wurde, gelten anfallende Zinsen fortan als Werbungskosten, die eine Reduzierung der Mieteinkünfte herbeiführen.