Wertermittlung von Immobilien bei Erbschaft und Schenkung

Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer bei Immobilien

Seit dem Jahr 2009 haben sich die Regelungen für die Schenkungssteuer sowie Erbschaftssteuer bei Immobilien grundlegend geändert. Ähnlich wie bei anderen Vermögensgegenständen, dient der Immobilienwert (Verkehrswert) bzw. gemeine Wert im steuerrechtlichen Sinn nunmehr als Bemessungsgrundlage zur Ermittlung der Schenkungssteuer sowie der Erbschaftssteuer.

Bei Erbschaften und Schenkungen variieren die Werte für bebaute und unbebaute Grundstücke. Eine Bewertung unbebauter Grundstücke erfolgt unter Berücksichtigung der Formel „Grundstücksfläche x Bodenrichtwert“. Für bebaute Grundstücke sind klassische Wertermittlungsverfahren von Bedeutung.

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1. Das Ertragswertverfahren

Diese Methode kommt in Betracht, wenn sich Geschäftsgrundstücke, Mietwohngrundstück oder gemischt genutzte Grundstücke auf dem lokalen Grundstücksmarkt unter Beachtung einer marktüblichen Miete berechnen lassen. Das Tool von immobilienwertberechnen.de basiert auf dem Ertragswertverfahren. Es entspricht allen aktuell bestehenden Vorschriften der Verkehrswertermittlung von Immobilien gemäß der ImmoWertV (Immobilienwertverordnung), die die Grundlage zur Ermittlung vom Immobilienwert bilden. Bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens erfolgt eine Aufteilung in den Gebäudewert sowie Bodenwert, wobei der Bodenwert auf gleiche Weise wie für unbebaute Grundstücke mit der Formel Grundstücksfläche x Bodenrichtwert berechnet wird (http://www.kapitalwissen.de/erbschaftssteuer-immobilien.html). Die Gebäudewertermittlung erfolgt hingegen auf der Grundlage „Jahresnettokaltmiete – Bewirtschaftungskosten (beispielsweise für Instandhaltung, Mietausfallwagnis und Verwaltung) x Vervielfältiger. Die Basis für den Vervielfältiger als mathematischen Rentenbarwertfaktor bildet eine sachgemäß ermittelte Restnutzungsdauer des jeweiligen Gebäudes sowie ein angemessener Liegenschaftszinssatz. Der Liegenschaftszinssatz ist bei der Immobilienbewertung der Zinssatz, über den der Verkehrswert von Immobilien durchschnittlich und dem Marktwert entsprechend verzinst wird. Der Bodenwert sowie der Gebäudeertragswert bilden den Ertragswert. Die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer oder die Schenkungssteuer ist somit geschaffen.

2. Das Vergleichswertverfahren

Eigengenutzte Immobilien wie Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen werden im Regelfall unter Anwendung des Vergleichswertverfahrens bewertet. Allerdings sind für eine Verwendung dieses Verfahrens Vergleichsfaktoren erforderlich. Stehen derartige Vergleichsobjekte nicht zur Verfügung, wird das Sachwertverfahren alternativ angewendet.

3. Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren kommt bei der Grundstücksbewertung zur Geltung, wenn keine potentiellen Vergleichspreise für Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen vorliegen. Eine weitere Komponente, die den Vorzug des Sachwertverfahrens erforderlich macht, bezieht sich auf fehlende marktübliche Mieten für gemischt nutzbare Grundstücke oder Geschäftsgrundstücke.

Besonderheiten des Sachwertverfahrens

Eine Besonderheit des Sachwertverfahrens besteht darin, dass der Gebäudewert separat vom Bodenwert ermittelt wird. Dieser Gebäudewert basiert auf den Regelherstellungskosten eines vergleichbaren Neubaus, welche als Neubauherstellungskosten pro Flächeneinheit bemessen werden. Der Gebäuderegelherstellungswert kommt anschließend zustande, indem die Regelherstellungskosten mit der jeweiligen Flächeneinheit multipliziert werden. Dieser Wert wird daraufhin um die jeweilige Alterswertminderung gekürzt. Eine Addition aus Gebäudesachwert sowie Bodenwert führt in der Summe zum vorläufigen Sachwert. Weil sich dieser Wert jedoch zumeist deutlich vom gemeinen Wert bzw. Verkehrswert als Bemessungsgrundlage für die Schenkungssteuer oder Erbschaftssteuer unterscheidet, wird eine entsprechende Anpassung unter Beachtung einer Wertzahl vorgenommen. Abschließend wird der vorläufige Sachwert mit einer marktgerechten Wertzahl multipliziert. Das Resultat davon ist der gemeine Wert.

Praktische Tipps: Sonderregelungen der vergangenen Erbschaftssteuerreform

Eine Sonderregelung gilt für selbstgenutzte Immobilien, die seit der Erbschaftssteuerreform aus dem Jahr 2008 steuerfrei vererbt werden können. Diese Regelung gilt überwiegend für Lebenspartner und Ehegatten mit selbst genutztem Wohnraum aus der EU, Deutschland oder einem Land des europäischen Wirtschaftsraums, in denen sich eigen genutzte Wohnungen als Familienheim befinden. Wird das Wohnobjekt auch für die folgenden zehn Jahre von Erben bewohnt, ist die Immobilie steuerfrei vererbbar. Diese Regelung tritt auch in Kraft, wenn es den Erben aufgrund zwingender Gründe wie einem Umzug in ein Pflegeheim unmöglich ist, die Immobilie zehn Jahre lang zu bewohnen. Der Rechtssprechung bzw. § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG zufolge ist der Erbe „… aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert“. Die gleiche Regelung bleibt bestehen, wenn die Bauten an Familienmitglieder vererbt werden, welche nach der Erbschaft direkt mit einer Eigennutzung der Immobilie beginnen und daraufhin mindestens zehn Jahre darin leben (http://www.finanztip.de/erbschaftssteuer-grundbesitz/). Allerdings sind derartige Immobilien auf eine Beschränkung der Wohngrößen auf 200 Quadratmeter beschränkt.

Der Verkehrswert von Immobilien als Basis für die Steuerhöhe

Werden Immobilien hingegen verschenkt oder vererbt und nicht von den Erben selbst genutzt, wird die Erbschaftssteuer berechnet. Die Basis für eine Berechnung der Steuerhöhe bildet hierbei nicht der einstige Kaufpreis des Hauses. Vielmehr dient der aktuelle Markt- oder Verkehrswert als Berechnungsgrundlage, der Auskunft über den Preis gibt, welcher bei einem sofortigen Verkauf des Wohnobjektes erzielbar ist. Um Fehleinschätzungen zu vermeiden und die richtige Grundlage für eine Wertermittlung zu bilden, bietet sich die Nutzung von www.immobilienwertberechnen.de an.  Werden vererbte Immobilien zu Wohnzwecken vermietet, liegen der Ermittlung der Erbschaftssteuer stets nur 90 Prozent des ermittelten Verkehrswerts zugrunde.

 

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