Wertermittlung von Immobilien bei einer Zugewinngemeinschaft

Ehescheidungen sind Auseinandersetzungen, die im Regelfall mit organisatorischen Unannehmlichkeiten sowie einer starken emotionalen Belastung verbunden sind. Sind Immobilienbesitze im Spiel, erschwert sich die Situation zusätzlich. Hierzulande gelten mehrere Millionen Menschen als Besitzer oder Eigentümer von Wohneigentum (http://www.lebenslage-scheidung.de/Ehewohnung-Immobilien.html). Steht eine Scheidung ins Haus, stellt sich automatisch die Frage, wie die Eigentumsverhältnisse des Immobilienbesitzes geregelt werden. Immobilienkredite sind häufig noch nicht abbezahlt, so dass mehr oder weniger verlustarme Regelungen sowie nervenaufreibende Gespräche mit der Bank die logische Konsequenz sind.

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Besonderheiten einer Zugewinngemeinschaft

Ist keine Gütertrennung oder Gütergemeinschaft vertraglich vereinbart, tritt automatisch der gesetzliche Stand der Zugewinngemeinschaft in Kraft. Diese Zugewinngemeinschaft zeichnet sich dadurch aus, dass zum Vermögen oder Eigentum der Ehepartner gehörige Gegenstände auch nach einer Scheidung bei der jeweiligen Person verbleiben. Dennoch wird der Zugewinn an Vermögen, der im Laufe der Ehe durch die Ehepartner erworben wurde, im Falle einer Scheidung ausgeglichen. Ist der Zugewinn im Rahmen der Zugewinnermittlung bei einem Ehepartner höher als bei dem anderen, erhält der andere automatisch die Hälfte der Vermögensdifferenz.

Ungünstige Konditionen beim Verkauf beim schnellen Veräußerungswunsch

Diese Regelung gilt auch für Immobilienvermögen. Befindet sich eine Immobilie im jeweils hälftigen Miteigentum beider Ehepartner, bestehen diese Eigentumsverhältnisse während der Ehe sowie nach der Scheidung. Ist eine zügige Veräußerung der Immobilie geplant, sind Verkäufe zu ungünstigen Konditionen zumeist die Folge. Besonders hoch ist der Verlust zumeist bei einer Teilungsversteigerung, die von einem der Miteigentümer grundsätzlich gefordert werden kann (http://www.gutachten-sofort.de/Immobilienwert-scheidung-trennung-gutachten.html). Soll die Immobilie hingegen in das Vermögen von einem der Partner übergehen, resultieren darauf basierende Auseinandersetzungen häufig darin, dass Einigungen aufgrund fehlender objektiver Grundlage nicht zustande kommen.

Marktwertgutachten können auf dem Ertragswertverfahren basieren

Eine derartige objektive Grundlage ist ein Marktwertgutachten, das mithilfe des Ertragswertverfahrens ermittelt werden kann. Tools wie immobilienwertberechnen.de sind bei der Ermittlung des aktuellen Marktwertes behilflich und basieren auf dem Ertragswertverfahren. Dieses Verfahren ist dazu geeignet, eine exakte Wertermittlung von Immobilien vorzunehmen, indem sämtliche Mieteinnahmen sowie weitere wichtige Objektdaten wie Bodenrichtwerte oder die Restnutzungsdauer berücksichtigt werden. „Wie viel ist meine Immobilie wert?“ Diese Frage wird beim Immobilienwert online ermitteln unkompliziert beantwortet – mit einer Methode, die allen gängigen Vorschriften der Verkehrsermittlung gemäß der ImmoWertV (Immobilienwertverordnung) entspricht.

Einfache Vermögensverhältnisse bei fehlenden wertsteigernden Maßnahmen

Ein verhältnismäßig einfacher Fall liegt bei der Zugewinnermittlung vor, wenn die Immobilie von beiden Ehepartnern gemeinsam erworben wurde oder diese vor der Heirat zum Alleineigentum eines Ehepartners gehörte und keine wertsteigernden Maßnahmen durchgeführt wurden. In diesem Fall erfolgte zumeist kein unterschiedlicher Zugewinn, so dass auch kein Ausgleich vorgenommen oder berücksichtigt werden muss. Ist die Immobilie im Gegenzug im Laufe der Ehe von einem der beiden Ehepartner erworben worden oder wurde der Kauf der Immobilie unter Verwendung unterschiedlich hoher Vermögensquellen durchgeführt, müssen bei einer Immobilienbewertung verschiedene Vermögenszuwächse berücksichtigt werden. In diesem Fall ist eine Zugewinnermittlung bei einer bestehenden Zugewinngemeinschaft wesentlich komplizierter, da unter anderem berücksichtigt werden muss, welche Wertsteigerungen aufgrund der jeweiligen Investitionen tatsächlich existieren. Immerhin geht nicht jede Investition im Rahmen der Immobilienbewertung automatisch mit einer Wertsteigerung der Immobilie einher. Eine derartige Wertsteigerung erzielen in erster Linie Ausbauten sowie umfassende Modernisierungsmaßnahmen am Haus.

Gutachten als wichtige Entscheidungshilfe

Um all diese Fragen zu klären sowie eine gesamtheitliche Lösung zur Bewertung der Immobilie im Rahmen einer Ehescheidung bei bestehender Zugewinngemeinschaft zu finden, leisten entsprechende Gutachten eine wichtige Entscheidungshilfe. Allerdings sind Privatgutachten nur dann von Wert, wenn sich Eheleute – darauf basierend – im Scheidungsfall auf einen festgelegten Wert der Immobilie einigen. Alternativ bestehen diese Möglichkeiten:

  • das Gericht befragt einen eigenen Gutachter, der eine eigene Bewertung erstellt;
  • in diesem Fall beachtet das Gericht nur die Bewertungen des gerichtlich bestellten Gutachters;
  • ein Schiedsgutachter ist in den Fällen eine wichtige Hilfe, in denen Eheleute prinzipiell eine Einigung erzielen möchten und bei der Wertermittlung auf fremde Hilfe angewiesen sind;
  • im Rahmen dieses Schiedsgutachtensverfahrens erhalten beide Ehepartner außergerichtlich eine Wertermittlung, die für alle Beteiligten verbindlich ist.

Tipps rund um die Scheidung

Lässt sich eine Scheidung nicht vermeiden, wird allen Beteiligten dringend angeraten, sich um eine anwaltliche Vertretung zu bemühen. Im Regelfall sind Privatpersonen bzw. Besitzer oder Eigentümer einer Immobilie nicht in der Lage, schlagkräftige Argumente über die Wertermittlung einer Immobilie vorzutragen. Aus diesem Grund sind Eheleute im Scheidungsfall gut beraten, das Mandat von Beginn an einem Rechtsanwalt zu übergeben  – vor allem dann, wenn hohe Summen im Fokus der Scheidung stehen.

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