Berechnung nach Ertragswertverfahren

Die Ertragswertberechnung verfolgt den Zweck, den Verkehrswert einer Immobilie aus Mieteinnahmen abzuleiten. Im Fokus des Ertragswertverfahrens steht die Frage, wie hoch die Rendite ist, die Käufer mit einer bestimmten Immobilie erzielen können. Im Vordergrund der Ertragswertberechnung steht dementsprechend der dauerhaft erzielbare Mietertrag für eine Werteinschätzung am Immobilienmarkt.

Wichtig ist das Ertragswertverfahren bei vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien

Das in Anlehnung an § 15 ImmoWertV verwendete Vergleichs- bzw. Ertragswertverfahren ist vor allem bei vermieteten Wohn- sowie Gewerbeimmobilien von Bedeutung. Zugleich wird das Verfahren bei gemischten Wohn- und Gewerbeimmobilien angewendet, um den Wert künftiger Überschüsse aus Einnahmen und Kosten zu ermitteln. Dementsprechend sind (nicht selbst genutzte) Eigentumswohnungen, Büroimmobilien, Mehrfamilienhäuser, Einkaufszentren sowie Spezialimmobilien wie Hotels, Parkhäuser und Logistikflächen klassische Beispiele des Ertragswertverfahrens.

Die Ertragswertberechnung ist mit einer Renditeerwartung verbunden

Eine Berechnung des Ertragswertverfahrens erfolgt auf Fokussierung einer Renditeerwartung und rückt die zu erzielenden Mieterträge in den Mittelpunkt. Unter Beachtung der Restnutzungsdauer einer Immobilie bildet der Ertragswert eines Objektes dementsprechend die Kapitalisierung von Netto-Mieterträgen. Um die Ertragswertberechnung durchzuführen, werden die Werte baulicher Anlagen sowie dem Wert des Grundstücks getrennt voneinander ermittelt. Diese getrennte Wertermittlung basiert auf der Begründung, dass Grund und Boden nicht an Wert verliert, während ein Wohn- oder Gewerbeobjekt jeweils nur eine bestimmte Restnutzungsdauer aufweist. Der Verkehrswert als Resultat des Ertragswertverfahrens lässt sich durch folgende Formel berechnen:

Ertragswert (Verkehrswert) = Bodenwert + Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen

Der Bodenwert bezieht sich hierbei auf den Wert eines unbebauten Grundstücks, der sich näher über den Bodenrichtwert bestimmen lässt.

Der Ermittlung des Gebäudeertragswertes liegt folgende Formel zugrunde:

Rohertrag (Jahresmiete / übliche Miete)

– Bewirtschaftungskosten

= Reinertrag des Grundstückes

– Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszins)

= Gebäudereinertrag

x Vervielfältiger

= Gebäudeertragswert

Zusätzlich ist es von Bedeutung, dass jede Ertragswertberechnung von unterschiedlichen variablen Einflussfaktoren abhängt. Diese Einflussfaktoren, die als wichtige Grundlagen der Berechnung dienen, lassen sich wie folgt spezifizieren:

  • Jahresrohertrag bzw. jährliche Mieteinnahmen: In diesem Posten sind sämtliche nachhaltig erzielbaren Mieten enthalten. Ausschlaggebend sind ortsübliche Mieten, nicht die Ist-Mieten.
  • Bewirtschaftungskosten: Diesem Faktor gehören alle Kosten an, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung eines Gebäudes oder Grundstückes anfallen und nicht auf Mieter umlegbar sind. Als typische Bewirtschaftungskosten gelten Instandhaltung, Abschreibungen, Mietausfallwagnis sowie Verwaltungskosten.
  • Liegenschaftszins: Als Liegenschaftszins wird der Zinssatz bezeichnet, zu dem Verkehrswerte der Grundstücke zu marktüblichen Preisen verzinst werden. Der Liegenschaftszins dient der Kapitalisierung künftiger Einnahmen und Kosten. Die Höhe des jeweiligen Liegenschaftszinses lässt sich aus Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse ableiten.
  • Vervielfältiger: Der Vervielfältiger stellt eine Rechengröße im Ertragswertverfahren dar, die mathematisch aus dem Liegenschaftszins sowie der Restnutzungsdauer von Immobilien abgeleitet wird. Die Formel lautet: (Ø V = (1+i)ⁿ-1 /(1+i)ⁿ x ((1+i) – 1). Der Teil Ø i= bezeichnet den Liegenschaftszins, der Teil Ø n= die Restnutzungsdauer.
  • Wirtschaftliche Restnutzungsdauer: Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer gibt darüber Auskunft, wie lange eine Immobilie bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung samt Instandhaltung wirtschaftlich genutzt werden kann. Diese Prognose wird mit zunehmendem Zeithorizont unsicherer.
  • Weitere Wert beeinflussende Umstände: Diesem Posten gehören der Boden- und Grundstückswert sowie Bauschäden an, die durch nicht getätigte Instandhaltungsaufwendungen zustande kommen. Als weiterer Wert beeinflussender Umstand sind Mietbindungen bekannt, die beim Rohertrag keine Berücksichtigung fanden. Diese Umstände können im Einzelfall zu einer Minderung oder Erhöhung des Ertragswertes führen.

Fazit:

In der Ertragswertberechnung werden Immobilien als Kapitalanlagen angesehen. Verwendungsmöglichkeiten der Immobilie sind beim Ertragswertverfahren nur von Bedeutung, wenn sich daraus Einnahmen ableiten lassen. Da das Verfahren in der konkreten Anwendung sehr anspruchsvoll ist, ist eine gute Marktkenntnis unbedingt erforderlich.

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