Die Aufgaben eines Notars beim Immobilienverkauf und die Notarkosten

Sie möchten ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück verkaufen? Dann brauchen Sie einen Notar, denn der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Welche Aufgaben ein Notar bei einem Immobilienverkauf wahrnimmt, und welche Notarkosten auf Sie zukommen – wir haben die wichtigsten Fakten für Sie zusammengefasst.

In welcher Funktion handelt ein Notar beim Immobilienverkauf?

Ohne einen Notar geht beim Verkauf einer Immobilie nichts. Das Gesetz schreibt vor, dass ein Kaufvertrag notariell beurkundet werden muss. Wird ein Immobilienkaufvertrag ohne eine notarielle Beurkundung geschlossen, ist er nichtig. Nach § 14 BnotO (Bundesnotarordnung) ist ein Notar zur Neutralität verpflichtet. Das heißt, dass er nicht als Vertreter einer der beiden Vertragsparteien handelt. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, was ein Notar darf und was nicht.

  • Ein Notar darf Sie über die rechtlichen Gegebenheiten des Immobilienkaufvertrags informieren.
  • Er darf Ihnen Vorschläge bezüglich der inhaltlichen Gestaltung der Beurkundung unterbreiten.

Aufgrund seiner Neutralitätspflicht darf der Notar Sie als Beteiligten weder individuell beraten noch juristische Ratschläge beziehungsweise Empfehlungen abgeben. Grund ist, dass eine Verletzung der Neutralitätspflicht zu einer Benachteiligung der anderen Vertragspartei, nämlich des Käufers, führen würde. Der Notar ist außerdem nicht verpflichtet, Sie vor unausgewogenen Verträgen zu bewahren.

Ist der Verkauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstückes aus wirtschaftlichen Gründen nicht empfehlenswert, muss er Sie ebenfalls nicht darauf aufmerksam machen. Schließlich obliegt es allein Verkäufer und Käufer, Verkaufspreis beziehungsweise Kaufpreis auszuhandeln und festzulegen.

Unser Hinweis

Aufgrund seiner Neutralitätspflicht darf der Notar Sie als Beteiligten weder individuell beraten noch juristische Ratschläge beziehungsweise Empfehlungen abgeben.

Weshalb wird beim Immobilienverkauf ein Notar benötigt?


Es sind die Belehrungs- und Informationspflichten, die einen Notar bei einem Immobilienverkauf unentbehrlich machen. Nach § 17 BeurkG (Beurkundungsgesetz) ist der Notar verpflichtet,

  • den Willen der am Kaufvertrag beteiligten Parteien zu erforschen,
  • den dem Immobilienkaufvertrag zugrunde liegenden Sachverhalt zu klären,
  • die Beteiligten über die rechtliche Tragweite dieses Rechtsgeschäfts zu belehren, und
  • die Erklärungen der Parteien klar und unmissverständlich in der Niederschrift wiederzugeben.

Ziel der notariellen Beurkundung ist, dass der Vertragsinhalt so gestaltet wird, dass der Kauf beziehungsweise Verkauf der Immobilie anschließend ohne Probleme abgewickelt werden kann. Die rechtssichere Abwicklung setzt voraus, dass der Austausch von Leistung – das ist die Immobilie – und der Gegenleistung – das ist die Zahlung des Kaufpreises – sichergestellt sind.

Das bedeutet,

dass die Eigentumsüberschreibung vom Verkäufer auf den Käufer erst dann erfolgen darf, wenn der Käufer den Kaufpreis an Sie als Verkäufer gezahlt hat und im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen worden ist.

Die Aufgaben eines Notars beim Immobilienverkauf

Wir haben die Funktion eines Notars beim Immobilienverkauf erörtert und warum er unverzichtbar ist. Nun schauen wir uns an, welche Aufgaben ein Notar beim Verkauf beziehungsweise Kauf einer Immobilie übernimmt, die mit der Beurkundung des Kaufvertrags beginnen.

Der Notar muss nämlich dafür Sorge tragen, dass der zwischen dem Immobilienverkäufer und dem Immobilienkäufer geschlossene Kaufvertrag ordnungsgemäß abgewickelt werden kann. Ordnungsgemäße Abwicklung heißt, dass der Verkäufer den Kaufpreis erhält, während der Käufer als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.

Dazu sind insgesamt 7 Schritte nötig:

  • Eintragung einer Auflassungsvormerkung

    Auch wenn der Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer unterschrieben ist, bedeutet das nicht, dass der Käufer bereits Eigentümer der Immobilie geworden ist. Das wird er erst mit der Eintragung in das Grundbuch, die allerdings längere Zeit in Anspruch nimmt. In einem ersten Schritt beantragt der Notar deshalb die Eintragung der Auflassungsvormerkung in das Grundbuch.

    Sie erfolgt zugunsten des Käufers und schützt seine Interessen bis zur endgültigen Umschreibung im Grundbuch. Auf diese Weise wird außerdem sichergestellt, dass der Verkäufer die Immobilie nicht an einen weiteren Käufer veräußert. Mit der Auflassungsvormerkung erlangt der Käufer Rechtssicherheit, da er einen berechtigten Anspruch auf die Immobilie hat. Das bedeutet, dass er auch Verfügungen, zum Beispiel eine Zwangsvollstreckung, verhindern kann.

  • Umgang mit einer eingetragenen Grundschuld

    Regelmäßig bestehen Käufer darauf, dass Sie eine Immobilie lastenfrei erwerben. Dann muss eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld vom Verkäufer gelöscht werden. Eine Grundschuld wird eingetragen, wenn Sie als Verkäufer den Kaufpreis für die Immobilie finanziert und zugunsten der Bank eine Grundschuld bestellt haben. Deshalb schreibt der Notar im Grundbuch eingetragene Gläubiger an, um zu klären, unter welchen Voraussetzungen diese auf ihr eingetragenes Recht verzichten.

    Lässt der Käufer als neuer Eigentümer der Immobilie erneut eine Grundschuld zur Finanzierung des Hauskaufs in das Grundbuch eintragen, entstehen für ihre Eintragung ebenso wie für ihre Löschung Kosten. Um diese zusätzlichen Kosten zu umgehen, wird die bereits bestehende Grundschuld nicht gelöscht, sondern auf den neuen Eigentümer übertragen.

    Anstelle der Kosten, die für die Löschung der bereits bestehenden Grundschuld und der Eintragung einer neuen entstehen, fallen hier lediglich Gebühren für die Grundschuldabtretung an. Insoweit ist die Abtretung der Grundschuld im Vergleich zur Löschung und Eintragung der Grundschuld die kostengünstigere Variante. Dann sollte sich der Käufer von der Bank bestätigen lassen, dass das Darlehen des Verkäufers bereits getilgt wurde.

  • Vorkaufsverzichtserklärung einholen

    In einem dritten Schritt schreibt der Notar die Gemeinde an. Er informiert sie über den Verkauf und fragt an, ob sie ihr gesetzliches Vorkaufsrecht ausüben möchte. Doch was bedeutet das gesetzliche Vorkaufsrecht, und wann darf es angewandt werden? Es gibt bestimmte Fälle, in denen es das Baugesetzbuch (BauGB) erlaubt, dass die Eigentümerrechte beschränkt werden. Dann erhält die Gemeinde ein Vorkaufsrecht, wobei zwischen dem allgemeinen und dem besonderen Vorkaufsrecht unterschieden wird.

    Wann das allgemeine Vorkaufsrecht Anwendung findet, ist in § 24 BauGB geregelt, während das besondere Vorkaufsrecht in Verbindung mit städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen in Betracht kommt. Tatsächlich kommt es selten vor, dass die Gemeinde von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch macht. Dennoch ist es wichtig, dass der Notar von der Gemeinde diesbezüglich eine Erklärung einholt.
    Verzichtet die Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht, gibt sie eine sogenannte Vorkaufsrechtsverzichterklärung ab, die für den Käufer der Immobilie meist gebührenpflichtig ist. Erst wenn sie vorliegt, darf das Grundbuchamt den Kaufvertrag im Grundbuch eintragen.

  • Die Grunderwerbsteuer – das Finanzamt verdient mit

    Wird Eigentum an einem Grundstück von einer Person auf eine andere übertragen, fällt einmalig die Grunderwerbsteuer an, die vom Käufer getragen werden muss. Dabei kommt ein saftiger Betrag zustande, der sich im fünfstelligen Euro-Bereich bewegen kann. Deshalb sendet der Notar eine Abschrift des Kaufvertrages an die Finanzbehörden.

    Der notariell beglaubigte Kaufpreis im Kaufvertrag ist die Bemessungsgrundlage für die Festsetzung der Grunderwerbsteuer. Er wird mit dem sogenannten Grunderwerbsteuersatz multipliziert, dessen Höhe dem jeweiligen Bundesland obliegt und der bundesweit zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent schwankt. Das Ergebnis der Berechnungen geht dem Käufer dann in Form des vom Finanzamt erstellten Grunderwerbsteuerbescheids zu.

    Damit verbunden ist eine Frist, innerhalb der die Grunderwerbsteuer vom Käufer gezahlt werden muss. Ausnahmsweise sind manche Immobilienkäufer von der Grunderwerbsteuer befreit. Wer das ist, regelt das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Von der Steuer ausgenommen sind unter anderem Grundstücks- und Immobilienkäufe unter Ehepartnern oder Verwandten ersten Grades.

  • Die Belastungsvollmacht im Immobilienkaufvertrag

    In fast jedem Immobilienkaufvertrag ist die Belastungsvollmacht ein wichtiger Bestandteil. Inhalt einer Belastungsvollmacht ist, dass der Verkäufer als Eigentümer der Immobilie den Käufer bevollmächtigt, das Grundstück mit einem Grundpfandrecht – Grundschuld oder Hypothek – zu belasten, um den Kaufpreis zu finanzieren. Von einer Belastungsvollmacht profitieren beide Vertragsparteien.

    Der Käufer einer Immobilie muss diese über ein Bankdarlehen finanzieren. Als Sicherheit bietet sich die von ihm zu erwerbende Immobilie an, deren Eigentümer er wegen der noch ausstehenden Zahlung des Kaufpreises noch nicht ist. Die Lösung dieses Problems besteht darin, dass der Verkäufer dem Käufer erlaubt, die Immobilie mit einem Grundpfandrecht zu belasten.

    Mit dieser Belastungsvollmacht kann der Käufer der Bank das noch fremde Eigentum als Sicherheit anbieten. Auf Veranlassung der Vertragsparteien wird der Notar die Grundschuld beurkunden. Nach der Beurkundung wird der Notar die Grundschuld zur Eintragung ins Grundbuch anmelden.

  • Die Zahlung des Kaufpreises

    nhalt des Kaufvertrags ist die Vereinbarung, dass die Kaufpreiszahlung zu einem bestimmten Termin fällig ist. Dafür müssen jedoch alle bereits genannten Voraussetzungen vorliegen. In manchen Immobilienkaufverträgen ist eine Klausel enthalten, nach der die Kaufpreiszahlung erst fällig wird, wenn für den Käufer eine Unbedenklichkeitsbescheinigung der Finanzbehörden vorliegt.

    Diese Bedingung kann jedoch zu einer Verzögerung der Abwicklung des Kaufvertrages führen, sodass sie für den Verkäufer der Immobilie eher nachteilig ist. Ohnehin handelt es sich um keine verpflichtende Vereinbarung. Um die Fälligstellung des Kaufpreises durch den Notar zu beschleunigen, können die Vertragsparteien mit einer Notarbestätigung arbeiten, die auch als Rangbescheinigung bezeichnet wird und die eine schnellere Kreditauszahlung möglich macht.

    Der Vorteil der Notarbestätigung besteht darin, dass das oft langwierige Eintragungsverfahren beim Grundbuchamt nicht abgewartet werden muss. Inhalt der Notarbestätigung ist, dass dem Notar keine Hindernisse bekannt sind, die gegen die Grundbucheintragung sprechen und die als Sicherheit bestellte Grundschuld beantragt ist. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, wird der Notar den Kaufpreis fällig stellen und den Käufer auffordern, den Kaufpreis für die Immobilie an den Verkäufer zu zahlen.

  • Die Eigentumsüberschreibung

    Die siebte und letzte Aufgabe des Notars ist, die Eigentumsumschreibung im Grundbuch zu beantragen, die auch als Auflassung bezeichnet wird. Dazu wird die im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung gelöscht und der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen.

    Die Auflassung ist Bestandteil des notariellen Kaufvertrags und wird nach der Zahlung des Kaufpreises vollzogen. Bis dahin sind regelmäßig sechs bis acht Wochen nach Unterzeichnung des Kaufvertrags vergangen. Der Käufer erteilt mit der Auflassung die rechtsverbindliche Zusage, dass er als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.

    Mit diesem siebten Schritt sind die Aufgaben des Notars im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie abgeschlossen.

Wer bestimmt den Notar beim Immobilienverkauf?

Wer den Notar beim Immobilienverkauf bestimmt – Verkäufer oder Käufer – darauf gibt das Gesetz keine Antwort. Eine eindeutige gesetzliche Regelung, wer den Notar beim Hauskauf bestimmt, gibt es nämlich nicht. Was es gibt, ist eine Formvorschrift für den Immobilienkauf. Sie besagt lediglich, dass der Verkauf und Kauf von Immobilien notariell zu beurkunden ist.

Deshalb sind die Vertragsparteien diesbezüglich frei. Gängige Praxis ist jedoch, dass der Käufer den Notar beauftragt. Er bezahlt den Kaufpreis und damit regelmäßig auch die Kosten für den Notar. Derjenige, der den Notar beauftragt, trägt die Kosten für die Erstellung des Kaufvertrags. Das gilt selbst dann, wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt.

Unser Hinweis

Ausnahmsweise trägt der Verkäufer die Kosten, wenn er selbst die Ursache gesetzt hat, dass der Kaufvertrag nicht zustande gekommen ist.

Welche Aufgaben hat der Verkäufer in der Zusammenarbeit mit dem Notar?

Die Aufgaben des Verkäufers bestehen im Wesentlichen darin, alle notwendigen Unterlagen für den Notartermin zu beschaffen. Der Umfang ist abhängig davon, ob ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück verkauft werden. Insbesondere zur Vorbereitung des Kaufvertrags benötigt der Notar unter anderem Nachweise oder Angaben über

  • das zu veräußernde Grundstück oder die zu veräußernde Eigentumswohnung,
  • den Verkaufspreis, der im Idealfall durch ein Wertgutachten, zum Beispiel das Vergleichswertverfahren, ermittelt wurde,
  • Angaben über den Zahlungstermin sowie mögliche besondere Zahlungsmodalitäten,
  • den Termin für die Übergabe,
  • eine Entscheidung darüber, ob gegebenenfalls ein Notaranderkonto
    eingerichtet wird, das die Übertragung des Eigentums an der Immobilie gegen Kaufpreiszahlung Zug um Zug sicherstellt,
  • einen aktuellen Grundbuchauszug, der nicht älter als drei Monate sein sollte,
  • einen Lageplan mit der eingezeichneten Immobilie,
  • eine Baugenehmigungsurkunde,
  • einen kompletten Satz der Baupläne,
  • Berechnungen über die Wohnfläche, die Nutzfläche und des unbebauten Raums,
  • ein Grenzattest sowie Vermessungsbestätigungen für das Grundstück,
  • einen Energieausweis,
  • aktuelle Unterlagen zu eingetragenen Grundschulden,
  • ein Liste mit Einbauten, zum Beispiel Einbauschränke, Spiegel und Lampen,
  • eine detaillierte Auflistung über Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen,
  • den aktuellen Grundsteuerbescheid,
  • mögliche Wohn- beziehungsweise Nutzungsrechte und
  • eine Aufstellung der Betriebskosten.

Diese Auflistung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit, sondern kann je nach Verkaufsobjekt variieren.

Wie hoch sind die Notarkosten und die Grundbuchkosten?


Für die Notarkosten und Grundbuchgebühren sollten Sie zwei Prozent des Kaufpreises einkalkulieren. Die für das Grundbuchamt und den Notar anfallenden Kosten orientieren sich an der Höhe des Kaufpreises und an der Art der tatsächlich anfallenden Tätigkeiten, wobei die durchschnittliche Gebühr bei 5,5 Gebührensätzen liegt. Die in Rechnung gestellten Geschäftsvorfälle sind unter anderem die Summe aus diesen Posten:

  • Eintragung der Auflassungsvormerkung in das Grundbuch
  • Löschung der Grundschulden des Verkäufers
  • Einholen einer Vorkaufsverzichtserklärung seitens der Gemeinde
  • Beurkundung des Kaufvertrages
  • Beurkundung der Grundschuld
  • Eintragung der Grundschuld und des Eigentümerwechsels in das Grundbuch
  • Vollzug des Verkaufs der Immobilie
  • Gebühren für das Notaranderkonto
  • Betreuungsgebühr und Unterschriftsbeglaubigung
  • Fälligkeitsstellung des Kaufpreises
  • Vollzug des Eigentumsübergangs

Unser Beispiel

Beträgt der Kaufpreis der Immobilie 300.000 Euro und die Höhe der einzutragenden Grundschuld 150.000 Euro, müssen Sie mit folgenden Kosten rechnen:

  • Beurkundung des Kaufvertrags 1,270,00 Euro
  • Eintragung der Auflassungsvormerkung 317,50 Euro
  • Grundschuldbestellung mit Vollstreckungsklausel 354,00 Euro
    (Grundschuldbestellung ohne Vollstreckungsklausel 177,00 Euro
  • Eintragung der Grundschuld 354,00 Euro
  • Eintragung des Eigentümers 635,00 Euro
  • Betreuungsgebühr für den Kaufvertrag 317,50 Euro
  • Betreuungsgebühr für die Grundschuld 177,00 Euro
  • Vollzugstätigkeiten 317,50 Euro

Die Summe der Notarkosten beläuft sich auf 2.436 Euro, während die Grundbuchkosten 1.306,50 Euro betragen.

Das ergibt eine Gesamtsumme von 4.205,34 Euro einschließlich der für die Notarkosten zu zahlende Mehrwertsteuer in Höhe von 462,84 Euro.

Auch wenn die Kosten für Grundbuch und Notar gesetzlich geregelt sind, kann es aufgrund des Ermessensspielraums bei kleineren Notargebühren zu Abweichungen kommen.

Die anfallenden Gebühren konzentrieren sich insoweit nicht allein auf die Beurkundung des Kaufvertrags, sondern auch auf andere Aktivitäten rund um das Grundbuch. Die Kosten für den Notar errechnen sich aus den notwendigen beziehungsweise tatsächlich vorgenommenen Dienstleistungen. Je mehr Geschäftsvorfälle von einem Notar abgewickelt werden müssen, umso höher fallen die Notargebühren aus.

Auch anhand des Kaufpreises lässt sich eine Gesetzmäßigkeit ableiten. Je höher der Kaufpreis für die Immobilie ist, umso geringer ist der prozentuale Anteil der Notargebühren, da sie degressiv mit der Zunahme des Kaufpreises sinken.

Welche Möglichkeiten gibt es, Notarkosten zu sparen?

Die Gebühren für den Notar sind in der Gebührenordnung für Notare festgeschrieben, sodass es diesbezüglich keinen Verhandlungsspielraum gibt. Das Honorar für Notare ist gesetzlich geregelt und ergibt sich aus einer Tabelle, die nach Kaufpreis der Immobilie gestaffelt ist. Insoweit lassen sich Notargebühren und Grundbuchgebühren nicht vermeiden.

Einsparpotenzial gibt es beim Kaufpreis einer Immobilie. Wird diese zum Beispiel mit einer hochwertigen Küche, einem Gartenhaus oder einer Sauna verkauft, ist es möglich, diesbezüglich einen separaten Kaufvertrag aufzusetzen, der nicht der notariellen Beurkundung bedarf. Das wirkt sich außerdem steuermindernd auf die Grunderwerbsteuer aus, die sich nach dem Kaufpreis für das Grundstück und das Haus bemisst.

Fazit: Der Wert einer Immobilie im Mittelpunkt der Notar- und Grundbuchkosten

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Wert Ihrer Immobilie beziehungsweise der Kaufpreis maßgeblich sind für die Höhe der Notarkosten und Grundbuchgebühren. Das verdeutlicht, wie wichtig es ist, dass Sie den genauen Wert der Immobilie kennen, die Sie zum Verkauf anbieten beziehungsweise kaufen. Hinzu kommt, dass eine möglichst realistische Bestimmung des Kaufpreises den Verkauf der Immobilie erleichtert und auch beschleunigt.

Für die Wertermittlung gibt es verschiedene Verfahren, das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Wir empfehlen das Vergleichswertverfahren, das sehr schnell durchzuführen und kostengünstig ist. Ohnehin ist die Ermittlung des sogenannten Verkehrswertes einer Immobilie nach der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) das Verfahren, das für die Wertermittlung einer Immobilie am häufigsten herangezogen wird.

Abhängig von der Beschaffenheit und vom Zustand einer Immobilie werden unterschiedliche Faktoren berücksichtigt, um den Vergleichswert zu ermitteln. Bei einer Eigentumswohnung und einem Einfamilienhaus sind das Größe, Art und Alter der Immobilie sowie ihr Zustand, zum Beispiel ihr energetischer Zustand.

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