Steuern beim Immobilienverkauf: Was Sie beachten müssen?

Immobilientransaktionen sind ohnehin komplexe Angelegenheiten, das Thema Steuer spielt dabei eine besondere Rolle: Zum einen sind Art und Nutzung der Immobilie zu beachten, zum anderen die Spekulationsfrist. Verkaufen Sie ein unbebautes Grundstück, sollten Sie generell an die Steuer denken.

Wollen Sie Ihr Haus, Ihre Wohnung oder ein brach liegendes Grundstück verkaufen, sind eine ganze Reihe von Vorüberlegungen notwendig – die Steuer sollte unbedingt dazu zählen. Grundsätzlich sind die beim Verkauf erzielten Gewinne, also die Differenz zwischen den einstigen Anschaffungskosten und dem erzielten Verkaufspreis, mit den persönlichen Steuersatz zu versteuern. Es sei denn, es greifen einige der unterschiedlichen Sonderregelungen.

Immobilie verkaufen: Wie kann ich die Steuer berechnen?

Zunächst ist es wichtig, dass Sie sich einen Überblick zum möglichen Verkaufserlös verschaffen – hier empfiehlt sich das bewährte Vergleichswertverfahren . Den so ermittelten Wert stellen Sie den Anschaffungskosten gegenüber, wobei Sie eventuelle Veräußerungskosten mit ansetzen können.

Beispiel

Sie wollen Ihr Einfamilienhaus verkaufen und lassen es im Vorfeld renovieren, um Ihre Chancen zu optimieren.

Ermittelter Vergleichswert 300.000 Euro
Malerarbeiten 5.000 Euro
Anschaffungskosten* 195.000 Euro Gewinn: 100.000 Euro
persönlicher Steuersatz 35% = 35.000 Euro Steuern zu zahlen

*Zu den Anschaffungskosten zählen auch die sogenannten Kaufnebenkosten, also Grunderwerbsteuer, Maklercourtagen sowie Notar- und andere Nebenkosten.

Zu beachten bei vermieteten Immobilien
Sollte Ihr Einfamilienhaus vermietet sein, sind die anrechenbaren Anschaffungskosten um die AfA zu vermindern.

Vom Grundsatz her sind derartige Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften nach § 23 EStG zu versteuern, wobei der persönliche Steuersatz naturgemäß von Ihren Einnahmen insgesamt abhängt. Allerdings gibt es durchaus Fälle, in denen Sie Ihre Immobilie steuerfrei verkaufen können.

Die steuerlichen Sonderregelungen beim Immobilienverkauf

1. Steuer und Spekulationsfrist – was beim Verkauf einer Immobilie zu beachten?

Die sogenannte Spekulationsfrist wurde für alle Grundstücksgeschäfte auf zehn Jahre festgelegt. Daraus folgt, dass der potenzielle Gewinn aus Immobilien keiner Steuer unterliegt, wenn zwischen Bau oder Kauf der Immobilie und deren Verkauf wenigstens zehn Jahre vergangen sind. Zur Bewertung werden die Daten der jeweiligen Kaufverträge herangezogen.

2. Haus verkaufen und Steuer umgehen – bei Eigennutzung

Sollten Sie die Immobilie ganz oder zeitweise selbst genutzt haben, können Sie ebenfalls von der Steuerfreiheit der Veräußerungsgewinne profitieren, wenn

  • Sie das Objekt ausschließlich selbst bewohnt haben oder
  • Sie das Objekt zumindest im Verkaufsjahr sowie den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben.

Beispiel

Sie wollen Ihr 2014 gekauftes Einfamilienhaus, das Sie ab Dezember 2016 selbst bewohnt haben, im Januar 2018 veräußern – dann können Sie das steuerfrei realisieren. Bei einem Verkauf im Dezember 2017 fielen Steuern an.

Wichtig

Auch für Zweit- und Ferienwohnungen können Sie diese Regelung in Anspruch nehmen.

Grundsätzlich gelten diese Bestimmungen für Immobilien, die Sie selbst oder Ihre Familien bewohnen. Steuerlich gesehen zählen jedoch lediglich Ihre Kinder zur Familie und das auch nur, wenn Sie noch Kindergeld für sie beanspruchen können. Andere Verwandte werden vom Finanzamt nicht anerkannt, wenn es um die Definition „zu eigenen Wohnzwecken“ geht.

3. Haus verkaufen: Steuer für Arbeitszimmer nicht vergessen

Haben Sie im eigenen Haus ein Arbeitszimmer, um beispielsweise

  • Einkünfte aus einem Gewerbebetrieb,
  • aus Land- und Forstwirtschaft,
  • als Freiberufler oder
  • für eine andere selbstständige Tätigkeit

zu erzielen, gelten wiederum besondere steuerliche Richtlinien beim Hausverkauf: Ein solches Arbeitszimmer wird nämlich nicht zu Wohnzwecken genutzt. Daraus folgt, dass der Anteil am Kauferlös, der dem Arbeitszimmer zugerechnet werden kann, im Gewinnanteil zu versteuern ist.

Ausnahme: Sie erledigen in diesem Arbeitszimmer nur Arbeitnehmer- oder mit der Vermietung zusammenhängende Tätigkeiten und das Haus wird erst nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren verkauft.

Wichtig! Bei dieser Regelung spielt es auch keine Rolle, ob Sie die Kosten für das Arbeitszimmer bislang steuerlich geltend gemacht haben.

Unser Rat

Sollten Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, können Sie die Ergebnisse optimieren und die Steuer unter folgenden Voraussetzungen sparen:

Gewinne beim Verkauf selbstgenutzter Wohnimmobilien bleiben steuerfrei, wenn die Eigennutzung für das Veräußerungsjahr und die beiden vorangegangenen Jahre nachgewiesen wird oder zehn Jahre zwischen Bau oder Kauf und Veräußerung vergangen sind.

Bei vermieteten Wohnungen oder Häusern ist die AfA zu beachten, was den Gewinn erhöht. Hier empfiehlt es sich, die zehn Jahre abzuwarten oder zunächst Eigenbedarf geltend zu machen und erst nach Ablauf der notwendigen Fristen den Verkauf durchzuführen.

Sollten Sie die genannten Möglichkeiten nicht nutzen können oder wollen, orientieren Sie sich am besten per Vergleichswertverfahren zu den möglichen Erlösen, um die steuerlichen Auswirkungen realistisch abschätzen zu können.

Grundstück verkaufen: Welche Steuer ist in Deutschland zu erwarten?

Es liegt in der Natur der Dinge, dass ein unbebautes Grundstück nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden kann. Daraus folgt, dass der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig wird, sollte das Grundstück innerhalb von zehn Jahren wiederverkauft werden. Hier gibt es jedoch weitere Besonderheiten, die Fakten im Überblick:

Grundstücksverkäufe sind im Gewinn steuerpflichtig, sollten zwischen An- und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen.

Umsatzsteuer wird hingegen nicht fällig.

Dafür kann Gewerbesteuer erhoben werden, wenn das Grundstück zum Betriebsvermögen zählt.

Geerbtes Haus verkaufen: Welche Steuer fällt in Deutschland an?


Immobilien werden häufig vererbt, nicht immer hat der Begünstigte jedoch ein echtes Interesse an den damit verbundenen Pflichten. Vor einem Verkauf sollten Sie jedoch die steuerlichen Rahmenbedingungen genau sondieren: Als Erbe treten Sie faktisch in die Spekulationsfrist des Erblassers ein. Die Folge:

  • Besaß der Erblasser die Immobilie bereits seit mehr als zehn Jahren, können Sie das Objekt ohne Probleme und vor allem steuerfrei verkaufen.
  • Nutzte der Erblasser die Immobilie seit Kauf bzw. Fertigstellung selbst oder zumindest im Jahr des Erbfalls sowie in den vorangegangenen beiden Jahren, können Sie ebenfalls verkaufen, ohne Spekulationssteuer bezahlen zu müssen.
  • Sollten diese Voraussetzungen nicht erfüllt sein, wird ein Veräußerungsgewinn Ihrem Einkommen hinzugerechnet.

Wichtig: Davon unberührt bleibt das Thema Erbschaftssteuer, allerdings greifen hier erhebliche Freibeträge, die sich nach dem konkreten Verwandtschaftsgrad richten.

  • Verwandtschaftsgrad
  • Ehegatten, eingetragene Lebenspartner
  • Kinder, Stiefkinder
  • Enkel
  • alle anderen Erben
  • Freibetrag
  • 500.000 Euro
  • 400.000 Euro
  • 200.000 Euro
  • 20.000 Euro

Beispiel

Erben Sie von Ihrem Vater ein Haus, das 450.000 Euro wert ist, sind also für die Erbschaftssteuer nur 50.000 Euro relevant. Als begünstigter Ehegatte hätten Sie gar keine Erbschaftssteuer zu bezahlen, als Enkel hingegen würde das Finanzamt die Erbschaftssteuer auf 250.000 Euro erheben.

Zur Berechnung der Erbschaftssteuer werden unterschiedliche Steuersätze herangezogen, bei denen zum einen der Verwandtschaftsgrad eine Rolle spielt:

  • Verwandtschaftsgrad
  • Ehegatten, Kinder, Eltern, Großeltern, Stiefkinder, Enkel und Urenkel
  • Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder und -eltern sowie geschiedene Ehegatten
  • alle anderen Erben
  • Steuerklasse
  • Steuerklasse I
  • Steuerklasse II
  • Steuerklasse III

Zum anderen wirkt sich der Wert der Erbschaft nach Abzug des Freibetrages auf die Höhe der Erbschaftssteuer aus:

  • Erbe nach Abzug des Freibetrages
  • bis 75.000 Euro
  • bis 300.000 Euro
  • bis 600.000
  • bis 6.000.000 Euro
  • Steuerklasse I
  • 7%
  • 11%
  • 15%
  • 19%
  • Steuerklasse II
  • 15%
  • 20%
  • 20%
  • 30%
  • Steuerklasse III
  • 30%
  • 30%
  • 30%
  • 30%

Unser Rat

Sollten Sie eine Immobilie erben und noch unschlüssig sein, wie Sie damit verfahren, gehen Sie folgendermaßen vor:

Berechnen Sie den Wert der Immobilie im Vergleichswertverfahren.

Setzen Sie den für Sie geltenden Freibetrag zur Erbschaftssteuer an.

Sollte die Differenz einen steuerpflichtigen Betrag ergeben, errechnen Sie die fällige Erbschaftssteuer mit der relevanten Steuerklasse.

Nun können Sie in aller Ruhe die optimale Vorgehensweise abwägen.

Wichtig: Immobilienerbe und gewerblicher Grundstückshandel

Erben Sie mehrere Immobilien, ist das für die sogenannte Drei-Objekt-Grenze irrelevant, Sie werden also nicht automatisch zum gewerblichen Grundstückshändler.

Steuerfrei Immobilie erben – geht das?

Grundsätzlich ja, wenn Sie das selbst genutzte Eigenheim von Ihrem verstorbenen Partner/Ihrer verstorbenen Partnerin hinterlassen bekommen, dann spielen weder Wert noch Größe eine Rolle. Allerdings müssen Sie das Objekt auch in den kommenden zehn Jahren selbst zu Wohnzwecken nutzen, ansonsten wird die Erbschaftssteuer doch noch fällig. Ähnlich gelagert ist die Situation bei Kindern: Auch hier bleibt die Erbschaft steuerfrei, wird die Immobilie nicht innerhalb der Spekulationsfrist veräußert. Allerdings gilt in Bezug auf die Größe der Immobilie eine Obergrenze: Die Wohnfläche sollte 200 m² nicht überschreiten.

Wichtige Abgrenzungen und Besonderheiten im Immobilienverkauf

Die aufgeführten steuerlichen Rahmenbedingungen gelten nur für Immobilienverkäufe im privaten Bereich.

Achtung! Gewerblicher Grundstückshandel

Sollten Sie hingegen drei oder mehr Immobilienobjekte innerhalb von fünf Jahren veräußern, greifen die im § 15 EStG definierten steuerlichen Bestimmungen des gewerblichen Grundstückshandels. Kommt das für Sie in Frage, informieren Sie sich am besten ausführlich bei Ihrem Steuerberater, alternativ können Sie den Erlass des Finanzministeriums zum gewerblichen Grundstückshandel konsultieren.

Wichtig: Steuer kann auch rückwirkend erhoben werden. Haben Sie beispielsweise zwei Wohnungen veräußert und ist der Gewinn dabei steuerfrei geblieben, kann sich die Situation bei der Veräußerung eines dritten Objektes grundlegend ändern: Das Finanzamt kann auch die Gewinne der beiden vorangegangenen Transaktionen rückwirkend besteuern.

Verkauf betrieblicher Immobilien

Gehört das Immobilienobjekt zum Betriebsvermögen, werden die realisierten Verkaufsgewinne dem zu versteuernden Unternehmensgewinn hinzugerechnet.

Verluste aus dem Verkauf von Immobilien

Nicht alle Immobilientransaktionen spielen einen Gewinn ein, allerdings sind die Verluste nur in einem bestimmten Rahmen steuerlich geltend zu machen: Nach § 23 EStG können Sie den Verlust aus einem Immobilienverkauf nur mit den Gewinnen verrechnen, die Sie im gleichen Jahr aus privaten Veräußerungsgeschäften generieren – andere Einkünfte dürfen hingegen nicht herangezogen werden.

Beispiel: Sie verkaufen ein Haus mit einem Verlust von 50.000 Euro. Haben Sie gleichzeitig Gewinne aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften erzielt, zum Beispiel 100.000 Euro, sind nur noch 50.000 Euro zu versteuern. Ist das nicht der Fall, können Sie Ihre Steuerlast nicht reduzieren.

Fazit zum Thema Steuern beim Immobilienverkauf

Schon der reibungslose Verkauf von Immobilien bedarf reichlicher Vorbereitungen und Vorüberlegungen, das Thema Steuer macht die Angelegenheit noch komplizierter: Einerseits ist die Spekulationsfrist zu beachten, um nicht die Gewinne aus dem Verkauf mit dem persönlichen Steuersatz versteuern und damit das Ergebnis erheblich minimieren zu müssen. Andererseits kann selbst bei Einhaltung der Zehn-Jahres-Frist eine steuerliche Veranlagung drohen, wurde ein Arbeitszimmer zur Erzielung von Einkünften genutzt. Das Thema Erbschaft ist ohnehin separat anzugehen, hier greifen aber interessante Freibeträge.