Mietrendite berechnen

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In den vergangenen Jahren konnte die Immobilienbranche einen regelrechten Boom erleben. Die Mieten und Kaufpreise sind vielerorts jährlich um einige Prozentpunkte angestiegen. Vor allem Städte wie München, Hamburg und Frankfurt gelten als teuer. Im Wesentlichen hängt die Kapitalflucht in Immobilien mit der allgemeinen Angst vor niedrigen Zinsen und einer Geldentwertung zusammen. Eigentumswohnungen gelten gerade in wirtschaftlich starken Metropolregionen als eine stabile und attraktive Kapitalanlage. Vielerorts ist der Wohnraum knapp und im Vergleich zu anderen Anlageprodukten verspricht die hohe Mietrendite für Eigentumswohnungen eine bessere Verzinsung. Streben Kapitalanleger keine Eigennutzung an, dann sollen bei den Immobilien möglichst hohe Renditen erzielt werden. Viele Käufer möchten ihre Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt auch selbst nutzen und sie können die Mietrendite der Eigentumswohnung zu Finanzierungszwecken nutzen. Die privaten Interessenten erwerben Immobilien überwiegend als Altersvorsorge. Hier ist sowohl eine Vermietung mit kontinuierlichen Mieteinnahmen und attraktiver Rendite als auch eine spätere Eigennutzung möglich.

Die Faktoren für die Mietrendite

Im Jahr 2010 lag die durchschnittliche Mietrendite zwischen 5,7 und 7,2 Prozent. Seit dem Jahr 2000 sind die Renditen um circa 2 Prozentpunkte angestiegen, doch sie steigen auch heute noch in kleineren Schritten weiter nach oben. Heute liegen die jährlichen Steigerungen in der Regel unter einem Prozent. Immobilien bleiben weiterhin eine attraktive Kapitalanlage, wobei zahlreiche Faktoren bei der Mietrendite für Eigentumswohnungen wichtig sind. Eine gute Lage gilt noch immer als bestes Kaufargument. Die Rendite liegt in optimalen Lagen durch den hohen Kaufpreis zwar oftmals etwas niedriger, doch langfristig sind kontinuierliche Mieteinahmen und steigende Renditen gesichert. Bei den unattraktiven Standorten sieht es genau umgekehrt aus, denn hier wird vergleichsweise günstig gekauft und es kann für Eigentumswohnungen eine hohe Mietrendite erzielt werden, jedoch muss auch mit weiteren Abwertungen oder sogar mit Leerständen gerechnet werden. Die meisten kaufen teuer in Bestlage, weil für die spätere Eigennutzung eine gute Lage gesucht wird und weil nachhaltig in Immobilien investiert wird.

Beispiele für aktuelle Mietrenditen Deutschland

  • München, 4,3 Prozent
  • Frankfurt 5,8 Prozent
  • Heidelberg 5,8 Prozent
  • Karlsruhe 5,8 Prozent
  • Köln 5,9 Prozent
  • Düsseldorf 5,9 Prozent
  • Heilbronn 7,1 Prozent
  • Bremen 7,4 Prozent
  • Leipzig 7,7 Prozent
  • Paderborn 8,0 Prozent
  • Mönchengladbach 8,1 Prozent

Die Mietrendite berechnen

Bei Eigentumswohnungen ergibt sich die Mietrendite aus dem Verhältnis von Kaufpreis zu der Netto-Jahresmiete. Bei dem Mietrendite Rechner wird der Kaufpreis inklusive sämtlicher Nebenkosten wie der Grunderwerbssteuer und den Notarkosten angesetzt. Für die Berechnung der Jahresnettomiete müssen laufende Kosten wie Rücklagen zum Zwecke der Instandhaltung und Abschreibungen abgezogen werden. Die Berechnung der anzunehmenden Rendite steht bei dem tatsächlichen Kauf einer Immobilie nicht im Vordergrund. Möchten Sie eine langfristige Investition tätigen, dann kommt es neben der oftmals zitierten Top-Lage besonders auf den allgemeinen Zustand der Eigentumswohnung und auf den Wohnwert an. Dies bedeutet: Es muss analysiert werden, wie sich ein Standort in der Zukunft entwickelt. Heute ist auch die veraltete 1970er-Jahre-Wohnung in guter Lage nur schwer an die anspruchsvollen Mieter zu bringen. Als Laien dürfen sich Interessenten nicht von scheinbar attraktiven Mietrenditen-Berechnungen leiten lassen, sondern es soll sicher und nachhaltig investiert werden.

Mietrendite (Schnellcheck) Rechner:

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Für eine ausführliche Berechnung nutzen Sie bitte unser Tool zur Ertragswertberechnung

Die Unterschiede Nettorendite / Bruttorendite

Die Brutto Mietrendite errechnet sich aus dem Verhältnis von Jahresnettokaltmiete und Kaufpreis. Nicht umlagefähige Instandhaltungs- und Verwaltungskosten und einmalige Kaufnebenkosten werden dabei nicht berücksichtigt. Die Netto Mietrendite ist für den Käufer allerdings wichtiger und hier werden alle laufenden und einmaligen Verwaltungs- und Instandhaltungskosten berücksichtigt. Die Nettorendite ist somit der tatsächliche Jahresreinertrag im Verhältnis zu den kompletten Anschaffungskosten.

Ein Beispiel für die Brutto- und Netto Mietrendite

Kaufpreis: 100.000 Euro

+ Nebenkosten (Notar- und Grundbuchkosten 1,5%, Makler 5%, Grunderwerbsteuer 3,5%): 10.000 Euro

= Investitionskosten: 110.000 Euro

Nettokaltmiete jährlich: 5.000 Euro

– Verwaltungskosten jährlich: 250 Euro

– Instandhaltungskosten jährlich: 350 Euro

= Jahresreinertrag: 4.400 Euro

Nettokaltmiete jährlich: 5.000 Euro

./. Kaufpreis: 100.000 Euro

= Brutto Mietrendite: 5 Prozent

Jahresreinertrag: 4.400 Euro

./. Investitionskosten: 110.000 Euro

= Netto Mietrendite: 4 Prozent

Nicht immer ist die sofortige hohe Mietrendite vorteilhaft

In guten Lagen bei einigen Großstädten sind durch gestiegene Immobilienpreise derzeit keine hohen Mietrenditen erzielbar. Besonders Wohnungen oder Gebäude in mittelgroßen Städten bieten Chancen auf eine gute Rendite. Wir empfehlen, dass Anleger genau abwägen. Nicht zwangsläufig bedeutet eine sofortige hohe Mietrendite, dass es sich um ein gutes Geldanlageobjekt bei der Immobilie handelt. Höhere Renditen werden häufig bei einer Wohnung oder einem Haus mit einem erhöhten Instandhaltungsaufwand oder in schlechteren Lagen erwirtschaftet. Allerdings ist auch das Mietausfallrisiko bei diesen Objekten relativ hoch. Anders ist es bei Immobilien, die eine niedrige Mietrendite aufweisen, die allerdings durch stetige Mieterhöhungen gesteigert werden kann. Anleger können bei diesen Objekten oftmals von einem guten Wertzuwachs und einem geringeren Mietausfallwagnis ausgehen. Wichtig ist somit immer, dass eingeschätzt wird, welches Mieterhöhungspotenzial eine Immobilie bietet und wie sich die Vermietungssituation in den nächsten Jahren entwickelt.

Fazit zu Mietrendite

Wird auf die schlechtere Lage gesetzt, weil die Mietrendite anfänglich höher ist, dann birgt dies auch ein höheres Risiko. Oftmals muss bereits zu Beginn mehr Eigenkapital für die Gebäudesanierung aufgebracht werden und ein Standort kann sich oftmals auch nicht entsprechend entwickeln. Ein Investment kann sich schnell zu einem Verlustbringer entwickeln, wenn die Immobilie keinen nachhaltigen Wertzuwachs generiert. Für die Abschätzung des Risikos sind gute Ortskenntnisse und die Bewertung von dem Potential eines Objekts wichtig. Werden Immobilien in guten Lagen unter Wert gekauft, dann entsteht ein höherer Wertzuwachs. Dieser Wertzuwachs entsteht auch, wenn der richtige Standort gewählt wird und sich die Marktbedingungen nach dem Kauf positiv entwickeln. Nicht selten kann eine Immobilie in nachgefragter Lage auch durch Renovierungen oder Sanierungen aufgewertet werden.

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